УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Предприятие А заключило с предприятием Б договор на управление недвижимым имуществом последнего. Согласно этому договору предприятие А (управитель) сдает в оперативную аренду недвижимое имущество предприятия Б (учредителя управления), взимает за это арендную плату и полностью перечисляет ее предприятию Б. Управитель также несет расходы по оплате коммунальных услуг, стоимость которых «перевыставляет» арендаторам (арендаторы оплачивают стоимость коммунальных услуг путем перечисления денежных средств на расчетный счет управителя).

1

Кадровий аутсорсинг

На будь-якому підприємстві незалежно від напрямку діяльності ведення кадрового обліку є трудомістким процесом. Необхідно постійно відслідковувати зміни в трудовому законодавстві та враховувати нововведення при веденні діловодства в частині особистих справ штатного персоналу установи, фірми, організації, компанії тощо

2

Акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3

Сделаем акт выполненных работ по форме КБ2 и КБ3. Это первичный документ подписывается между Подрядчиком, выполнившим любую часть работ за текущий месяц и Заказчиком

3

Подготовка сметной документации для участия в тендере

Занимаемся разработкой сметной документации для участия в тендере. Выполняется по объемам работ и с учетом требований изложенных в документации конкурсных торгов

Как управление недвижимым имуществом отражается в налоговом учете управителя?

Кто имеет право включить расходы по оплате коммунальных платежей в валовые расходы: управитель или учредитель управления?

Согласно ст.1029 ГКУ по договору управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (управителю) свое имущество в управление за плату на определенный срок. Управитель обязуется осуществлять от своего имени управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Таким образом, управление имуществом, по сути, можно рассматривать как некий аналог услуг, предоставленных одним предприятием другому.

Существенные условия договора об управлении имуществом установлены в ст.1035 ГКУ. Договор обязательно должен содержать перечень имущества, передаваемого в управление, размер и форму платы за управление имуществом. Без указания данных положений договор управления имуществом не будет считаться заключенным.

Статья 1042 ГКУ предусматривает, что управитель имеет право на плату (вознаграждение), установленную договором, а также право на возмещение необходимых расходов, осуществленных им в связи с управлением имуществом. При этом управитель имуществом вправе (если это предусмотрено договором) удерживать суммы на необходимые расходы непосредственно из доходов от использования имущества. Поэтому в договоре управления недвижимым имуществом целесообразно установить и порядок оплаты коммунальных услуг. Ведь управитель может заключить договоры с коммунальными службами самостоятельно, а может оплачивать коммунальные платежи за собственника, если договоры с коммунальными службами заключены были непосредственно им. В договоре управления следует определить перечень расходов управителя и порядок их компенсации учредителем управления.

Порядок налогообложения операций по предоставлению управителем услуг регулируется «посреднической» нормой Закона о прибыли — пп.7.9 ст.7. Согласно пп.7.9.3 этого пункта управитель включает в состав своего валового дохода конечный финансовый результат, определяемый по результатам налогового периода, в течение которого осуществляется возврат учредителю управления дохода (или его части), фактически полученного управителем. В данном случае конечный финансовый результат составляет вознаграждение, сумма которого указана в договоре. Поэтому включению в валовой доход управителя подлежит только сумма, полученная (удержанная) им за предоставленные учредителю управления услуги. Причем если управитель понес какие-либо компенсируемые собственником недвижимости расходы, то сумма такой компенсации не будет являться вознаграждением и не должна включаться в его валовой доход.

Плата, полученная управителем от арендаторов за аренду недвижимого имущества и перечисленная учредителю управления, также не считается доходом управителя и не облагается у него налогом на прибыль. Эти доходы от пользования имуществом (арендная плата) согласно пп.4.1.3 ст.4 Закона о прибыли увеличивают валовой доход учредителя управления, а вознаграждение, выплаченное управителю, учредитель управления вправе включить в свои валовые расходы на основании пп.5.2.1 ст.5 данного Закона.

Как было сказано выше, действия управителя недвижимого имущества являются аналогом услуг по управлению. То есть управитель осуществляет операции по предоставлению (поставке) услуг, которые должны облагаться НДС, в том числе на основании «посреднической» нормы — п.4.7 ст.4 Закона об НДС. Однако в этом Законе существует специальная норма, которая прямо устанавливает, что деятельность по управлению активами не является объектом обложения НДС (пп.3.2.1 ст.3). И поскольку четко не указано, какие активы имеются в виду, то, по мнению автора, данная норма позволяет при предоставлении управителем учредителю управления услуг по управлению любым имуществом, в том числе и недвижимым, не начислять налоговые обязательства по НДС¹. Следовательно, у учредителя управления будет отсутствовать право на налоговый кредит по полученным от управителя услугам.

При оперативной аренде объекта недвижимости все расходы на его содержание обычно несет арендодатель. Дело в том, что арендатору порой технически сложно осуществить отдельный учет услуг по газо-, водо- и электроснабжению и ему намного легче просто компенсировать расходы арендодателя по оплате этих услуг. Существует мнение, что понятие «компенсация расходов» в налоговом законодательстве не определено, поэтому компенсация (возмещение) расходов по оплате коммунальных платежей не является операцией по поставке услуг арендодателем, а значит, не отражается в его налоговом учете. В защиту этой позиции можно сказать, что коммунальные услуги предоставляются не арендодателем (или управителем имущества), а специализированными предприятиями. Арендатору только «перевыставляется» счет к оплате за предоставленные такими предприятиями коммунальные услуги.

Но есть и другой вариант. Если по договору аренды арендатор возмещает расходы по оплате коммунальных платежей, то такую операцию можно рассматривать как операцию по поставке услуг арендодателем, и поэтому он должен начислять валовой доход. Для данной ситуации это означает следующее. Если договоры с коммунальными службами заключает учредитель управления, а состав и порядок компенсации стоимости коммунальных услуг оговорены в договоре управления недвижимостью, то сумма возмещения стоимости коммунальных платежей арендаторами считается для управителя компенсируемыми расходами и не подлежит включению в его валовой доход. Эти суммы включаются в валовой доход учредителя управления. Если же в договоре об управлении имуществом будет указано, что управитель сам заключает договоры с коммунальными службами, то платежи по этим услугам согласно пп.5.2.1 ст.5 Закона о прибыли будут отнесены к его валовым расходам. Сумма полученной от арендаторов компенсации стоимости коммунальных услуг должна быть включена в валовой доход управителя. Учредителю управления уже не придется компенсировать коммунальные платежи управителя, так как «за него» это сделали арендаторы.